Mua nhà hay thuê nhà: câu hỏi không có đáp án chung
Đọc khoảng 6 phút
"Thuê hoài thì phí tiền, hay là cố mua một căn cho yên tâm?" Đây là câu hỏi mình nghe rất nhiều. Nói thật, không có một đáp án đúng cho mọi gia đình. Mua nhà hay thuê nhà đều có "cái giá" của nó, quan trọng là mỗi gia đình đang ưu tiên điều gì hơn. Chúng ta hãy đặt hai lựa chọn cạnh nhau để cùng so sánh.
- Thuê nhà giúp gia đình linh hoạt và nhẹ gánh hơn mỗi tháng. Mua nhà cho cảm giác ổn định, nhưng đòi hỏi một khoản vốn lớn và nhiều năm trả nợ.
- Khi đặt cạnh nhau bằng con số thật của nhà mình, chúng ta nên tính cả khoản vốn bị "đóng băng" và tiền lãi vay, không chỉ tiền trả hằng tháng.
- Những điều con số không nói hết, như thu nhập có ổn định không, khoảng cách đến trường học và nơi làm việc, cũng quan trọng không kém.
- Chọn thuê hay mua, điều quan trọng là gia đình thấy yên tâm với lựa chọn của mình.
Hai lựa chọn, hai kiểu "cái giá"
| Điều cần nhìn | Thuê nhà | Mua nhà (có vay) |
|---|---|---|
| Tiền ban đầu | Tiền cọc và tiền thuê tháng đầu | Vốn tự có lớn, cộng thuế, phí và nội thất |
| Chi phí hàng tháng | Tiền thuê, có thể được điều chỉnh khi hết hợp đồng | Tiền gốc, tiền lãi và phí quản lý; lãi có thể thay đổi theo thời gian |
| Tính ổn định | Có thể phải chuyển chỗ ở khi hết hợp đồng và chủ nhà không muốn cho thuê tiếp | Nhà của mình, ở ổn định lâu dài |
| Khi thu nhập giảm | Có thể chuyển sang chỗ rẻ hơn | Khoản trả nợ vẫn phải trả đều |
| Sau nhiều năm | Gia đình không sở hữu căn nhà | Gia đình sở hữu căn nhà sau khi trả hết nợ |
Thử nhìn bằng một ví dụ
Giả sử gia đình bạn đang cân nhắc nên thuê hay mua một căn hộ chung cư có giá khoảng 4 tỷ đồng. Nếu thuê, tiền thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Nếu mua, vợ chồng bạn có 1,5 tỷ vốn tự có, hai bên gia đình hỗ trợ 1 tỷ và vợ chồng bạn vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ đồng trong 20 năm. Các con số dưới đây chỉ là ví dụ minh họa, lãi suất cho vay minh họa là 9%/năm và không phải mức lãi suất hiện hành.
| Khoản | Thuê | Mua |
|---|---|---|
| Tiền ở mỗi tháng (tháng đầu) | khoảng 10 triệu | khoảng 17,5 triệu |
| Trong đó: phần gốc, tức phần gia đình sở hữu thêm | 0 | khoảng 6,25 triệu |
| Phí quản lý, gửi xe (ước chừng) | thường đã nằm trong tiền thuê hoặc tính riêng | khoảng 1 triệu |
| Vốn bị "đóng băng" (tiền cọc khi thuê, vốn bỏ vào căn nhà khi mua) | khoảng 10 triệu (cọc 1 tháng tiền nhà) | 2,5 tỷ (1,5 tỷ vốn tự có và 1 tỷ do hai bên gia đình hỗ trợ) |
Hình trên cho thấy vài điều khá thú vị. Mỗi tháng, thuê nhẹ hơn mua khoảng 8,5 triệu đồng (10 triệu tiền thuê, so với 17,5 triệu trả ngân hàng cộng khoảng 1 triệu phí quản lý). Nhưng trong khoản 17,5 triệu trả ngân hàng, có khoảng 6,25 triệu là tiền gốc, tức là mỗi tháng gia đình sở hữu thêm một phần căn nhà. Còn tiền thuê thì không để lại phần sở hữu nào, dù đổi lại gia đình có sự linh hoạt.
Ngoài ra, khi thuê nhà gia đình cũng có một khoản tiền bị giữ lại, đó là tiền cọc khoảng 1 tháng tiền nhà (10 triệu), nhưng khoản này nhỏ hơn rất nhiều so với 2,5 tỷ khi mua. Đáng nói hơn là 1,5 tỷ vốn tự có nếu không dùng để mua nhà thì vẫn có thể để ở sổ tiết kiệm. Giả sử sổ tiết kiệm có lãi 5%/năm (cũng chỉ là ví dụ), khoản này sinh ra khoảng 75 triệu mỗi năm. Đây là cái giá "vô hình" của việc mua nhà, vì chúng ta ít khi nhìn thấy nó trên giấy tờ. Tiền lãi vay cũng vậy: trong ví dụ trên, nếu lãi suất giữ 9%/năm suốt 20 năm (thực tế lãi suất sẽ thay đổi) và trả gốc đều mỗi tháng, tổng tiền lãi vợ chồng bạn trả ngân hàng khoảng 1,36 tỷ đồng, gần bằng số tiền đã vay.
Mình không tính ra rằng bên nào "lời" hơn, vì kết quả phụ thuộc quá nhiều vào lãi suất, tiền thuê và hoàn cảnh từng nhà. Bạn có thể dùng công cụ tính lãi vay để thử với con số của gia đình mình.
Những điều con số không nói hết
Sau khi nhìn con số, bạn có thể thử trả lời thêm vài câu hỏi dưới đây. Mỗi câu không có đáp án đúng hay sai, chỉ giúp chúng ta hiểu rõ hơn điều nhà mình cần.
- Nếu quyết định mua nhà và vay nợ, bạn có đảm bảo thu nhập của mình ổn định trong thời gian dài không? Nếu cảm thấy không chắc chắn, bạn hoàn toàn có thể cân nhắc lùi việc mua nhà, để có thêm thời gian tích lũy, gia tăng vốn tự có và giảm bớt tỷ trọng vay.
- Khoảng cách từ nhà đến trường học của con và nơi làm việc của bố mẹ: việc này rất quan trọng, bởi những hôm thời tiết xấu thì việc đi học, đi làm gần nhà trở nên rất ý nghĩa. Nếu chỉ vì muốn mua nhà mà vợ chồng bạn phải đi làm xa mấy chục cây số, con cái cũng phải đi học xa, thì bạn nên cân nhắc thật kỹ.
- Sau khi mua (hoặc sau khi thuê), nhà mình còn quỹ dự phòng không? Dù chọn cách nào, quỹ dự phòng vẫn là chỗ dựa khi có chuyện bất ngờ. Bạn có thể đọc lại bài Quỹ dự phòng: bao nhiêu là đủ và nên để ở đâu?.
- Mình có thấy yên tâm với lựa chọn này không? Với nhiều người, cảm giác "có chỗ của mình" rất đáng giá. Với người khác, cảm giác nhẹ nhõm, không nợ nần mới là điều quý. Cả hai đều là lý do chính đáng.
Chia sẻ trải nghiệm cá nhân
Vợ chồng mình đã mua một căn chung cư nhỏ ở vùng ven Hà Nội từ khi mới cưới. Lúc đó, chúng mình tích lũy được 25% giá trị căn hộ, bố mẹ cho thêm 25% và chúng mình vay ngân hàng 50%.
Vài năm gần đây, vợ chồng mình chuyển vào nội thành để thuê nhà và cho thuê lại căn hộ vùng ven đó. Thực sự, cảm giác ở trong căn nhà của chính mình vẫn tuyệt hơn đi thuê nhà. Tuy nhiên, việc đi làm xa trong thời gian dài đã khiến sức khỏe của bọn mình đi xuống. Sau khi chuyển vào nội thành thuê nhà, chúng mình đi làm gần hơn đáng kể, giảm bớt thời gian di chuyển và có thêm thời gian nghỉ ngơi, tập luyện thể thao. Sức khỏe và chất lượng sống của cả hai đã được cải thiện rất nhiều.
Bài viết này là chia sẻ kinh nghiệm, không phải tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Mọi con số trong bài đều là ví dụ minh họa; khi quyết định thật, bạn nên hỏi giá thuê, giá bán và lãi suất vay thực tế tại nơi mình định ở.
Dù chọn thuê hay mua, quyết định tốt nhất là quyết định mà cả nhà đã ngồi lại tính cùng nhau và thấy yên tâm. Bạn không cần phải chạy theo ai cả, vì mỗi gia đình có một nhịp đi riêng.