Mua nhà vừa sức: đừng dành cả đời đi làm chỉ để trả nợ tiền nhà
Đọc khoảng 7 phút
Với nhiều gia đình, căn nhà đang ở là phần tài sản lớn nhất mà mình có. Vì thế, khi nói đến mua nhà, mình nghĩ chữ quan trọng nhất không phải là "lớn" hay "đẹp", mà là "vừa sức". Một căn nhà vừa sức là căn nhà mà gia đình ở thoải mái, trả nợ đều đặn, và vẫn còn chỗ để lo những mục tiêu khác trong cuộc sống.
- Mỗi tháng trả nợ, phần tiền gốc làm dư nợ giảm dần, nghĩa là phần căn nhà thật sự thuộc về gia đình tăng dần.
- Tiền lãi cũng là một phần cái giá của căn nhà; vay vừa phải và đủ ngắn sẽ nhẹ gánh hơn.
- Một căn nhà vừa sức là việc trả nợ không làm ảnh hưởng đến ngân sách dành cho các chi phí quan trọng của gia đình.
- Chọn căn nhỏ hơn một chút thường giúp gia đình nhẹ gánh nhiều hơn mình tưởng.
Vì sao nhà ở cũng là một phần tài sản?
Khi gia đình mua nhà bằng một khoản vay, mỗi tháng số tiền trả ngân hàng gồm hai phần: tiền gốc và tiền lãi. Tiền gốc làm khoản nợ còn lại giảm xuống, nên phần căn nhà thuộc về gia đình ngày càng nhiều. Đến khi trả hết, căn nhà thuộc về gia đình trọn vẹn.
Ví dụ minh họa: gia đình vay 1,5 tỷ đồng và trả hết nợ trong 10 năm, trả gốc đều mỗi tháng (12,5 triệu/tháng). Dư nợ gốc còn lại sẽ giảm như sau:
| Sau | Dư nợ gốc còn lại |
|---|---|
| Bắt đầu vay | 1.500 triệu |
| 1 năm | 1.350 triệu |
| 3 năm | 1.050 triệu |
| 5 năm | 750 triệu |
| 10 năm | 0 |
Đây là cách nhìn vì sao nhiều người xem nhà ở là một phần tài sản của gia đình, một nơi an cư và là thứ để lại cho con cháu sau này.
Mình nghĩ 10 năm là khoảng thời gian vừa phải để gia đình cùng phấn đấu trả hết nợ, vì chúng ta còn nhìn thấy đích đến. Còn 20 năm thì quá dài, dễ khiến nhiều người có cảm giác đi làm cả đời chỉ để trả nợ mua nhà và mất đi ý nghĩa của cuộc sống.
Lãi vay: điều quan trọng cần nhìn kỹ
Với ví dụ trên và giả sử lãi giữ 9%/năm (thực tế lãi suất sẽ thay đổi), tổng tiền lãi trong 10 năm khoảng 680 triệu đồng, gần một nửa số tiền đã vay. Thời gian vay càng lâu thì tiền lãi phải trả càng nhiều, nên bạn có thể cân nhắc trả dứt điểm trong khoảng 5 đến 10 năm, miễn là khoản trả hằng tháng vẫn nằm trong mức cả nhà thấy thoải mái.
"Vừa sức" thể hiện ở đâu?
Để xác định mua nhà bao nhiêu tiền là "vừa sức", bạn có thể thử đặt bút tính như sau:
- Tổng thu nhập hiện tại của gia đình bạn (và dự kiến trong 5-10 năm tới) là bao nhiêu?
- Các khoản chi phí dưới đây cộng lại là bao nhiêu? Bạn có thể tham khảo bài viết Tỷ lệ chi tiêu hợp lý? Không có công thức chung cho tất cả.
- Chi phí thiết yếu của gia đình
- Chi phí cho các hoạt động mong muốn
- Khoản dự phòng cho những việc bất ngờ
Lấy (1) − (2) = Delta.
Căn nhà được coi là "vừa sức" khi số tiền phải trả góp hằng tháng (bao gồm cả tiền gốc và tiền lãi) nhỏ hơn số Delta của gia đình bạn, kể cả trong giai đoạn lãi suất ngân hàng tăng.
Một ví dụ: hai căn nhà, hai gánh nặng
Giả sử gia đình có 2 tỷ vốn tự có (bao gồm cả tiền tích lũy của hai vợ chồng và hai bên gia đình hỗ trợ), đang phân vân giữa hai căn hộ. Căn A giá 4 tỷ, gần trung tâm hơn; căn B giá 3 tỷ, xa trung tâm hơn. Các con số dưới đây là ví dụ minh họa, vay và trả hết nợ trong 10 năm, lãi suất lấy tạm 9%/năm:
| Điều cần nhìn | Căn A: 4 tỷ, gần trung tâm hơn | Căn B: 3 tỷ, xa trung tâm hơn |
|---|---|---|
| Vốn tự có | 2 tỷ | 2 tỷ |
| Số tiền cần vay | 2 tỷ | 1 tỷ |
| Trả ngân hàng tháng đầu | khoảng 31,7 triệu | khoảng 15,8 triệu |
| Chênh lệch mỗi tháng | khoảng 15,8 triệu | |
Với khoảng 15,8 triệu chênh lệch mỗi tháng, gia đình có thể đóng thêm quỹ dự phòng, lo cho việc học của con hoặc đi du lịch. Đổi lại, gia đình phải đi lại xa hơn một chút. Hai bên đều có lý, và mình không nói căn nào đúng. Điều mình muốn gợi ý là chúng ta nên đặt hai căn cạnh nhau như vậy, rồi hỏi: "Nhà mình cần gì hơn?".
Ba điều bắt buộc (ví dụ):
- Gần chỗ làm, trường học
- Đủ phòng cho các con
- Giấy tờ pháp lý đầy đủ
Ba điều có thì tốt (ví dụ):
- Có ban công rộng
- Tầng cao
- Gần công viên
Bài viết này là chia sẻ kinh nghiệm, không phải tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Mọi con số trong bài đều là ví dụ minh họa; bạn có thể dùng công cụ tính lãi vay để thử với số liệu thật của nhà mình, và đọc thêm bài Đọc hợp đồng vay trước khi ký.
Một căn nhà vừa sức có thể không phải là căn nhà đẹp nhất mình từng thấy, nhưng đó là căn nhà giúp cả nhà ngủ yên mỗi đêm. Chúng ta cứ đi từng bước, và hoàn toàn có thể nâng cấp nơi ở sau này khi gia đình đã vững hơn.