Khi nào là sẵn sàng mua nhà? Những chi phí ít ai nói trước
Đọc khoảng 6 phút
Mua nhà thường là quyết định tài chính lớn nhất trong đời. Câu hỏi đặt ra không chỉ là "mình đã đủ tiền đặt cọc chưa", mà còn là "sau khi mua, gia đình mình có còn sống thoải mái không".
- Ngân hàng thường chỉ cho vay một phần giá trị căn nhà, nên gia đình cần biết mình có bao nhiêu vốn tự có.
- Khoản trả nợ hằng tháng nên nằm trong mức cả nhà đã quen sống thoải mái, và sổ chi tiêu sẽ giúp chúng ta biết mức đó.
- Ngoài giá căn nhà, gia đình nên dự trù riêng một khoản cho thuế, phí và nội thất.
- Sau khi mua nhà, bạn vẫn cần giữ lại một quỹ dự phòng.
Ba câu hỏi để gia đình tự kiểm tra
- Vốn tự có của gia đình hiện được bao nhiêu? Ngân hàng thường chỉ cho vay một phần giá trị căn nhà, phần còn lại là vốn tự có của gia đình. Tỷ lệ cụ thể khác nhau tùy ngân hàng và từng hồ sơ, nên bạn có thể hỏi trực tiếp ngân hàng khi bắt đầu tìm hiểu. Vốn tự có càng nhiều thì khoản vay càng nhỏ, và áp lực trả nợ sau này càng nhẹ.
- Tiền trả nợ hằng tháng có nằm gọn trong mức nhà mình đã quen sống không? Bạn có thể xem sổ ghi chép chi tiêu (bài Tiền của mình đi đâu?) để biết cả nhà thường chi bao nhiêu cho các khoản thiết yếu, để dành bao nhiêu, và còn lại bao nhiêu.
- Sau khi mua, gia đình còn quỹ dự phòng không? Dồn hết tiền vào căn nhà sẽ khiến cả nhà dễ chật vật khi có chuyện bất ngờ. Bạn vẫn nên giữ lại quỹ dự phòng (xem bài Quỹ dự phòng).
Một ví dụ minh họa
Hai vợ chồng có tổng thu nhập 40 triệu/tháng. Nhìn lại sổ ghi chép chi tiêu của 3 tháng gần nhất, cả nhà thấy:
- Khoảng 22 triệu dành cho các khoản thiết yếu (bao gồm cả tiền thuê nhà).
- Khoảng 3 triệu dành cho quỹ dự phòng và sửa chữa.
- Để dành được khoảng 15 triệu.
Khoản để dành này là phần cả nhà đã quen không dùng đến, nên hai vợ chồng tạm tính có thể dành khoảng 15 triệu/tháng cho việc trả nợ. Đây là ví dụ minh họa, mỗi gia đình sẽ có con số riêng.
Bạn có thể dùng công cụ tính lãi vay để thử: với khoản vay và lãi suất ngân hàng báo, số tiền trả tháng đầu có vượt mức gia đình đã tính không? Nếu vượt, gia đình có thể cân nhắc vay ít hơn, vay dài hơn, hoặc chọn căn nhà vừa túi tiền hơn.
Những chi phí ít ai nói trước
Ngoài giá căn nhà, còn khá nhiều khoản mà chúng ta thường chỉ biết khi bắt tay vào làm thủ tục:
| Khoản chi | Mức hoặc ghi chú | Thường phát sinh |
|---|---|---|
| Lệ phí trước bạ | Với nhà đất, mức thu hiện là 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ | Khi đăng ký quyền sở hữu |
| Kinh phí bảo trì (căn hộ chung cư) | 2% giá trị căn hộ ghi trong hợp đồng. Ví dụ minh họa: hợp đồng 2 tỷ đồng thì khoản này khoảng 40 triệu đồng | Một lần, trước khi nhận bàn giao |
| Công chứng, sang tên | Các khoản làm thủ tục; bạn nên hỏi mức thực tế tại nơi làm thủ tục | Khi ký hợp đồng và làm thủ tục |
| Sửa chữa, nội thất | Tùy nhu cầu của từng nhà; bạn nên hỏi giá thực tế trước | Sau khi nhận nhà |
| Phí quản lý, gửi xe | Khoản trả đều mỗi tháng | Hằng tháng |
| Bảo hiểm | Bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhà mà ngân hàng có thể yêu cầu | Khi vay |
Vì vậy, gia đình nên lập một danh sách các khoản này, hỏi giá thực tế rồi dự trù riêng một khoản tiền cho chúng, để không bị "hụt hơi" ở chặng cuối.
Bài viết này là chia sẻ kinh nghiệm, không phải tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Các con số trong ví dụ chỉ để minh họa.
Nguồn: mức lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% theo Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, theo bài "Mức thu thuế trước bạ nhà đất là bao nhiêu?" (Thư viện Pháp luật); kinh phí bảo trì 2% theo Luật Nhà ở 2023, theo bài "Người mua căn hộ chung cư phải đóng kinh phí bảo trì là bao nhiêu tiền?" (Thư viện Pháp luật), truy cập ngày 06/11/2026. Đây là các trang tổng hợp pháp luật, nên bạn hãy đối chiếu với văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền khi làm giao dịch thật.
Mua nhà không phải là một cuộc đua. Chuẩn bị kỹ hơn một chút có thể khiến hành trình dài hơn vài tháng, nhưng sẽ giúp cả nhà an tâm hơn trong nhiều năm sau đó.