Vay ngân hàng để mua nhà: trả nợ hằng tháng ra sao?

Đọc khoảng 7 phút

Bài này dùng ví dụ minh họa để trả lời câu hỏi mình nghe nhiều nhất về khoản vay mua nhà: "Mỗi tháng sẽ phải trả bao nhiêu, và sau này có đổi không?". Với nhiều gia đình, đây là khoản nợ lớn nhất và dài nhất trong đời, việc nhìn vào những con số sẽ giúp chúng ta có hình dung rõ ràng và cụ thể hơn.

Mỗi tháng người vay cần trả những gì?

Số tiền gia đình chuyển cho ngân hàng mỗi tháng có hai phần. Phần tiền gốc làm khoản nợ giảm đi, còn phần tiền lãi là cái giá của việc dùng tiền ngân hàng.

Với cách tính dư nợ giảm dần:

• tiền gốc trả đều mỗi tháng
• tiền lãi tính trên phần nợ còn lại.

Vì nợ còn lại giảm dần nên tiền lãi, và cả khoản phải trả, cũng nhẹ đi theo thời gian.

Ví dụ minh họa: vay 1,2 tỷ đồng trong 20 năm (240 tháng), lãi suất lấy tạm 9%/năm, tiền gốc 5 triệu mỗi tháng.

Điều này có nghĩa là những năm đầu là giai đoạn gia đình cần chắc tay nhất. Nếu vượt qua được vài năm đầu, gánh nặng hằng tháng sẽ nhẹ dần, trong khi thu nhập của nhiều gia đình cũng tăng theo thời gian. Cách tính này khác với cách trả góp đều mỗi tháng một số tiền như nhau; sự khác biệt giữa hai cách được nói ở bài Đọc hợp đồng vay.

Vay 10, 15 hay 20 năm?

Thời gian vay càng dài thì mỗi tháng càng nhẹ, nhưng gia đình trả lãi trong nhiều năm hơn. Cũng với khoản vay 1,2 tỷ và lãi tạm 9%/năm (ví dụ minh họa):

Vay ngắn hay vay dài đều có lý, và mình nghĩ không có đáp án chung: chúng ta chỉ cần biết cả hai mặt khi chọn. Từ 10 lên 15 năm, tháng đầu nhẹ đi khoảng 3,3 triệu nhưng tổng lãi tăng khoảng 270 triệu; có gia đình cần thở nhẹ hơn mỗi tháng, có gia đình muốn sớm hết nợ. Một hướng mà gia đình có thể thử là chọn thời gian vay vừa với khả năng trả hiện tại, rồi trả thêm khi có tiền dư (xem bài Lập kế hoạch trả nợ).

Khi lãi suất đổi, tháng trả cũng đổi

Gia đình nên thử tính khoản trả nợ ở cả mức lãi suất cao hơn, rồi xem nhà mình có chịu được không, vì lãi suất sau thời gian ưu đãi có thể thay đổi. Ví dụ trên giữ lãi 9% suốt 20 năm cho dễ tính, còn thực tế nhiều khoản vay có thời gian ưu đãi rồi chuyển sang lãi thả nổi, và mức lãi sau ưu đãi có thể cao hơn khá nhiều (số liệu và cách đọc điều khoản nằm ở bài Đọc hợp đồng vay). Một cách nhớ đơn giản: với khoản vay còn nguyên 1,2 tỷ, mỗi 1%/năm lãi tăng thêm làm tiền lãi mỗi tháng tăng khoảng 1 triệu.

Chuẩn bị cho tháng trả nợ đầu tiên

• Ngày trả nợ: nếu có thể, bạn nên chọn ngày trả sau ngày nhận lương vài hôm, để tiền đã về tài khoản trước khi ngân hàng trích nợ.
• Tài khoản riêng: gia đình có thể chuyển khoản trả nợ vào một tài khoản riêng ngay khi nhận lương, không để lẫn với tiền chi tiêu và tiền dự phòng.
• Các khoản đi kèm: ngoài tiền trả ngân hàng, nhà ở còn có những khoản khác, ví dụ phí quản lý chung cư, bảo hiểm khoản vay nếu hợp đồng có và chi phí sửa chữa. Bạn nên đưa các khoản này vào sổ chi tiêu từ tháng đầu.
• Nhắc lịch: bạn đặt nhắc trên điện thoại một vài ngày trước hạn, vì trễ hạn có thể ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng.

Bài viết này là chia sẻ kinh nghiệm, không phải tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Mọi con số trong bài đều là ví dụ minh họa, tính theo cách trả gốc đều và lãi suất giữ nguyên; điều khoản thực tế khác nhau giữa các ngân hàng và từng hợp đồng. Bạn có thể dùng công cụ tính lãi vay để thử với số liệu của nhà mình.

Khoản vay mua nhà dài thật, nhưng mỗi tháng trôi qua là thêm một phần căn nhà thuộc về gia đình. Chúng ta cứ đi từng tháng một, và mình tin cả nhà sẽ về đích.